Bodenordnung und Sanierungsmaßnahmen

Hauptzweck einer Umlegung in Rheine ist, durch Änderung von Grundstücksgrenzen zweckmäßig gestaltete Grundstücke für eine bauliche oder sonstige Nutzung auf der Grundlage eines Bebauungsplanes zu bilden. Diese werden dann, im allgemeinen, in der neuen Form den bisherigen Eigentümern wieder zugeteilt. Wünsche der Eigentümer über Lage und Form der neuen Grundstücke werden, soweit wie möglich, berücksichtigt. Die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen (Straßen, Fußwege, Spielplätze und andere) sollen in der Regel von allen Umlegungsbeteiligten aufgebracht werden (Solidaritätsprinzip).

Die Dauer eines Umlegungsverfahren in Rheine beträgt im Durchschnitt 2 bis 3 Jahre.

Warum eine Umlegung?

In der Realität passen häufig Lage, Größe und Zuschnitt eines Grundstücks nicht mit den Festsetzungen eines Bebauungsplanes überein. Trifft dies für mehrere Grundstücke in einem Bebauungsplangebiet zu, gestaltet sich die Lösung dieser Probleme (Ankauf von Grundstücken, Teilung der Grundstücke, und andere) für die Eigentümer immer schwieriger. Hier hat der Staat das Instrument der Umlegung geschaffen, um eine gerechte und zügige Umsetzung des Bebauungsplanes zu gewährleisten.

Der Verfahrensablauf

Bei einer Umlegung wird als erstes das Gebiet in dem die Umlegung stattfinden soll, festgelegt. Danach werden alle im Umlegungsgebiet eingebrachten Grundstücke rechnerisch zu einer Masse (Umlegungsmasse) vereinigt. Die den Eigentümern des Umlegungsgebiet dienenden öffentlichen Flächen (Straßen, Fußwege, Spielplätze, und andere) werden von der Umlegungsmasse abgezogen. Es verbleibt die Verteilungsmasse. Hiervon erhält jeder Eigentümer seinen sogenannten Sollanspruch. Dieser Sollanspruch ergibt sich aus dem Verhältnis der eingebrachten Grundstücke eines Eigentümers (Einwurfsmasse) zu der Umlegungsmasse.

Wie wird die Umlegungsmasse verteilt ? (Verteilungsmaßstab)

In der Umlegung gibt es verschiedene Verteilungsmaßstäbe, nach dem sich der Sollanspruch errechnen läßt. Eine Variante ist die Verteilung nach Flächen. Hier errechnet sich der Sollanspruch eines jeden Eigentümers nach dem Verhältnis seiner Flächen (Einwurfsmasse) an der Gesamtfläche (Umlegungsmasse). Dieser Verteilungsmaßstab wird in Gebieten verwendet, in denen die vorhandenen Grundstücke einerseits vor der Neuordnung nach Art und Maß der baulichen Nutzung miteinander vergleichbar sind, andererseits nach der Neuordnung die Grundstücke ebenfalls homogen zueinander sind. Dies ist in der Realität selten der Fall. Häufig weichen die Grundstücke in ihrem Wert nach der Neuordnung (zum Beispiel durch ihre Festsetzung in dem Bebauungsplan zur Art und Maß der baulichen Nutzung) voneinander ab. Hier wird meistens eine Verteilung nach Werten vorgenommen. Dabei werden die Einwurfsgrundstücke aller Umlegungsbeteiligten, bezogen auf den Stichtag der Einleitung des Umlegungsverfahren (Umlegungsbeschluß), mit EURO/m² bewertet (Einwurfswert). Demgegenüber steht der Zuteilungswert, der sich aus der Zuteilungsfläche und der Bewertung der neuen Grundstücke ergibt. Es wird jedoch nur die umlegungsbedingte Wertsteigerung abgeschöpft. Unterschiede zwischen den so ermittelten Werten sind in Geld auszugleichen. Prinzipiell können auch beide Maßstäbe miteinander verknüpft werden, oder auch ein ganz anderer Maßstab verwendet werden. Allerdings müssen dann die Umlegungsbeteiligten einverstanden sein.

Aufhebung, Änderung und Neubildung von Rechten

Im Laufe einer Umlegung können Rechte, die im Grundbuch eingetragen sind, aufgehoben, geändert oder auch neu begründet werden. So kann zum Beispiel eine Wegerecht, das durch eine neue Erschließungsstraße überflüssig ist, gelöscht werden.

Verfügungs- und Veränderungssperre

Während der Dauer der gesamten Umlegung ist im Grundbuch (Abteilung 2) eines Grundstücks im Umlegungsgebiet ein Vermerk eingetragen (Umlegungsvermerk). Dies hat zur Folge, daß bei Verfügungen und Veränderungen an dem Grundstück eine Genehmigung des Umlegungsausschusses erforderlich ist. Diese Darf jedoch nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, daß das Vorhaben die Durchführung der Umlegung erschwert oder unmöglich macht (§51 (3) Bau-GB).

Wer übernimmt die Kosten?

Die Verfahrenskosten (wie zum Beispiel Vermessungskosten, behördliche Genehmigungen, Umschreibung im Grundbuch und andere) und die nicht durch Beiträge gedeckten Sachkosten einer Umlegung werden durch die Stadt Rheine getragen. Es fallen keine Grunderwerbssteuer und keine sonstigen Gebühren an. Notarielle Verträge (die bei Grundstückskäufen oder Tausch und anderen gesetzlich vorgeschrieben sind) sind bei der Umlegung nicht erforderlich.

Wer ist für die Umlegung zuständig ? (Umlegungsausschuss)

Für die Durchführung der Umlegung ist der Umlegungsausschuß der Stadt Rheine zuständig. Der Ausschuß besteht aus 5 Mitgliedern (1 Jurist als Vorsitzender, 1 Sachverständiger für Bewertung, 1 Sachverständiger für Vermessung und 2 Ratsmitglieder), ist unabhängig und weisungsungebunden. Er trifft alle Entscheidungen selbständig.

Was bringt die Umlegung den Beteiligten?

Eine Umlegung ist keine Enteignung. Sie dient in erster Linie dem Interessenausgleich der Grundstückseigentümer die im allgemeinen durch die Umlegung profitieren (Privatnützigkeit, Solidaritätsprinzip, Gleichbehandlung, Ermöglichung einer frühzeitigen Bebauung, Zeitersparnis, Eigentumsgarantie und andere). Daher wird auch versucht auf die Wünsche aller Beteiligten soweit wie möglich einzugehen. Allerdings kann die Umlegung auch gegen den Willen einzelner durchgeführt werden.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an die Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses (siehe Ansprechpartner).